22.03.2024: Nun war es endlich soweit: Der Bundesrat stimmt dem Kompromissvorschlag (vom Vermittlungsausschuss überarbeitet) zum Wachstumschancengesetz zu. Damit ist nun die letzte Hürde im Gesetzgebungsverfahren genommen.

Hier geht es zur Pressemeldung des Bundesministeriuma für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.

Langer Weg zum Wachstumschancengesetz

Das Wachstumschancengesetz ("Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovationen sowie Steuervereinfachungen und Steuerfairness") wurde lang und heiß diskutiert. Das Gesetz soll dabei die Liquiditätssituation von Unternehmen und Betrieben verbessern. Auch Investitions- und Innovationsanreize sollen damit gesetzt werden, was wiederum die Wettbewerbsfähigkeit und den Wirtschaftsstandort Deutschland stärken soll. Bereits am 17.11.2023 beschloss der Bundestag das neue Gesetz. Jedoch rief nur ein paar Tage später (24.11.2023) der Bundesrat den Vermittlungsausschuss dazu. Der Vermittlungsausschuss befasste sich am 21.02.2024 mit der Thematik und präsentierte eine reduzierte Version des Gesetzes. Diese Version wurde nun vom Bundesrat beschlossen.

Wiedereinführung der degressiven AfA (befristet) für Wohngebäude

Für Kapitalanleger gibt es einen wichtigen Entschluss im Rahmen des Gesetzes: Kapitalanleger haben nun die Möglichkeit, für Gebäude die dem Wohnzweck dienen eine degressive Abschreibung von 5% vorzunehmen. Die ursprünglich vom Bundestag genannten 6% wurden nun auf 5% vom Vermittlungsausschuss festgesetzt. Dabei verzichtet die Regelung auf Baukostenobergrenzen. Sie erfolgt jedoch nur, wenn die Herstellung oder der Immobilienkauf zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 begonnen wird.

Inhalte der geplanten Neuregelung §7 Abs. 5a EStG

Die Neuregelung zur degressiven AfA für Immobilien umfasst entscheidende Aspekte, die Bauherren und Käufer gelten. Hier sind die zentralen Inhalte, so wie es der Gesetzentwurf für einen neuen § 7 Abs. 5a EStG vorsieht:

• Die degressive AfA gilt ausschließlich für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen.

• Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 rechtswirksam geschlossen werden. Zudem muss die Immobilie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.

• Im ersten Jahr (Anschaffung/Fertigstellung) erfolgt die Abschreibung zeitanteilig.

• In den folgenden Jahren können jeweils 5 Prozent des Restwerts steuerlich abgesetzt werden.

• Ein Wechsel zur linearen AfA nach Absatz 4 ist möglich.

• Im Rahmen der degressiven Abschreibung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht zulässig, dann jedoch der Wechsel in die lineare AfA möglich.

• Die degressive Abschreibung kann "für alle Wohngebäude, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes belegen sind, in Anspruch genommen werden".

Diese Regelungen zielen darauf ab, die Steuerlast für Bauherren und Käufer zu reduzieren. Gleichzeitig sollen Anreize für Investitionen in den freifinanzierten Wohnungsbau geschaffen werden.

Höhe des neuen Steuersatzes für die AfA

Die Höhe des Steuersatzes spielt eine zentrale Rolle bei der degressiven AfA im Wohnungsbau gemäß der neuen Regelungen. Hier sind die Schlüsselpunkte, die die Höhe des Steuersatzes betreffen:

• Erstes Jahr: 5 Prozent der Investitionskosten (Gebäudewertanteil)
  Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten (Gebäudewertanteil) steuerlich geltend gemacht werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden. Die Abschreibung erfolgt zeitanteilig.

• Folgejahre: 5 Prozent des Restwerts
  In den darauffolgenden Jahren können jeweils 5 Prozent des Restwerts der Immobilie steuerlich abgesetzt werden. Diese anhaltende Abschreibung ermöglicht eine kontinuierliche Entlastung und berücksichtigt den sich reduzierenden Wert der Immobilie über die Zeit.

• Optionaler Wechsel zur linearen AfA
  Käufer haben die Möglichkeit zur linearen AfA zu wechseln. Wird die degressive AfA vorgenommen, ist die Absetzung für „außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung“ jedoch nicht zulässig.

Die Höhe des Steuersatzes bei der degressiven AfA eröffnet Bauherren und Käufern im Wohnungsbau nicht nur kurzfristige Vorteile. Sie schafft auch langfristige Planungsoptionen. 

Für welche Gebäude gilt die degressive AfA?

Die degressive AfA ist exklusiv für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen vorgesehen. Diese spezifische Ausrichtung unterstreicht das Ziel, gezielt Investitionen in den Neubau und den Erwerb von Wohnimmobilien zu stimulieren. Dabei muss beim Kauf einer Wohnung in einem Neubauprojekt der Vertrag zwischen dem 01.10.23 und dem 30.09.29 rechtswirksam geschlossen worden sein. Bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung muss die Immobilie erworben werden.

Durch diese gezielte Förderung sollen insbesondere der Wohnungsmarkt belebt und die Schaffung neuen Wohnraums unterstützt werden.

Beispielrechnung einer degressiven AfA 

Um die praktische Anwendung der degressiven Abschreibung von Wohngebäuden zu verdeutlichen, betrachten wir eine Beispielrechnung:

Die Kosten einer Immobilie setzen sich aus Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil zusammen. Für die Bemessung der AfA (Absetzung für Abnutzung) ist daher der Kaufpreis der Immobilie in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil aufzuteilen. Angenommen, die Investitionskosten für ein neu gebaute Eigentumswohnung (der Gebäudewertanteil) belaufen sich auf 400.000 Euro, können im ersten Jahr nach Fertigstellung 5 Prozent des Gebäudewertanteils steuerlich geltend gemacht werden, also 20.000 Euro. Die Berechnung im ersten Jahr erfolgt zeitanteilig. Wir gehen in der Beispielrechnung der Einfachheit halber von der Anschaffung am 01.01. des ersten Jahres aus. In den folgenden Jahren werden jeweils 5 Prozent des Restwerts abgeschrieben.

Die Beispielrechnung mit einer Investitionssumme von € 400.000,- für könnte wie folgt aussehen:

	Investitionskosten/Restwert	AfA
Jahr 1	€ 400.000,-	€ 20.000,-
Jahr 2	€ 380.000,-	€ 19.000,-
Jahr 3	€ 361.000,-	€ 18.050,-
Jahr 4	€ 342.950,-	€ 17.147,50
Jahr 5	€ 325.802,50	€ 16.290,13
Jahr 6	€ 309.512,37	€ 15.476,62
Jahr 7	€ 294.035,75	€ 14.701,79
Jahr 8	€ 279.333,96	€ 13.966,70

Diese Beispielrechnung verdeutlicht die schrittweise Abschreibung der Investitionskosten der degressiven AfA. Ein Wechsel in die linare AfA (i. H. v. 3 %) kann sinnvoll sein, sobald diese höher ist.