München hat im jüngsten Städteranking von IW Consult erneut den Spitzenplatz unter den deutschen Großstädten hinsichtlich Standortqualität und Wirtschaftsniveau eingenommen. Diese herausragende Position verdankt die Stadt ihrer vielseitigen Unternehmenslandschaft, der Nähe zur Industrie und einem breiten Spektrum an Forschungseinrichtungen. Internationale Technologiegiganten wie Google, Microsoft und Apple haben sich in der bayerischen Landeshauptstadt angesiedelt, wodurch München zu einem führenden Technologiezentrum in Deutschland geworden ist. Top-Universitäten, eine dynamische Gründerszene, globale Konzerne und namhafte DAX-Unternehmen schaffen ein attraktives Umfeld für Fachkräfte und sichern der Stadt eine weitgehende Widerstandsfähigkeit gegenüber wirtschaftlichen Krisen.

Marktübersicht 2023/2024: Von der Krise zur Erholung

Im Krisenjahr 2023 verzeichnete der Münchner Immobilienmarkt einen Rückgang der Beurkundungen um 12%, sodass insgesamt 8.177 Verträge abgeschlossen wurden – eine deutliche Abwärtsentwicklung im Vergleich zum Vorjahr. Parallel dazu fiel der Umsatz erheblich um 37% auf insgesamt 7,5 Milliarden Euro. Verglichen mit dem zehnjährigen Durchschnitt von etwa 12.116 Transaktionen pro Jahr verringerte sich die Anzahl der Abschlüsse im Jahr 2023 um 38%. Der durchschnittliche Jahresumsatz liegt normalerweise bei 14,05 Milliarden Euro, doch im Jahr 2023 wurde dieser Wert um 46% unterschritten.

Der Start ins Jahr 2024 bringt eine bemerkenswerte Veränderung mit sich: In den ersten zwei Monaten des Jahres wurden in München 38% mehr Immobilien verkauft als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Anzahl der abgeschlossenen Verträge stieg auf etwa 1.400. Besonders stark wuchs die Anzahl der Transaktionen im Bereich der bebauten Grundstücke (ohne Eigentumswohnungen), die um 84% zunahm. Auch der Handel mit unbebauten Grundstücken verzeichnete einen Anstieg von 50%, während der Verkauf von Wohnungen und Teileigentum (einschließlich Garagen) um 37% zulegte. Obwohl die Anzahl der Käufe in allen Kategorien zunahm, entwickelten sich die Geldumsätze unterschiedlich. Im Januar und Februar 2024 wurden durch den Verkauf von Wohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien und Bauland insgesamt etwa 1,288 Milliarden Euro umgesetzt. Dies entspricht einem Anstieg von 30% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Besonders hervorzuheben ist der Umsatz im Bereich der bebauten Grundstücke, der sich auf etwa 655 Millionen Euro beläuft – ein bemerkenswerter Zuwachs von rund 217%. Der positive Trend setze sich im März fort: Neben dem Verkauf des Kaut-Bullinger-Hauses für 85 Millionen Euro wurden auch die Fünf Höfe für 750 Millionen Euro an das Family Office Athos veräußert.

Bevölkerungsentwicklung und Wohnraumsituation in München

Mit einer Bevölkerung von 1.594.632 Menschen (Stand Mai 2024) bleibt München eine dynamisch wachsende Metropole. Der Anteil an Wohneigentum ist jedoch auffallend niedrig und liegt bei nur 24%, was die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen unterstreicht.

Die anhaltende Nachfrage führt zu einem bekannten Problem: der Diskrepanz zwischen der großen Nachfrage und dem begrenzten Wohnraumangebot. Obwohl der Markt zu Beginn des Jahres 2024 Anzeichen einer Stabilisierung zeigt, bleibt das Problem des unzureichenden Wohnraums bestehen. Im Jahr 2023 wurden trotz der Krisensituation mit insgesamt 9.837 Fertigstellungen 30% mehr Wohnungen errichtet als im Vorjahr. Dieser Anstieg ist jedoch hauptsächlich auf den Abbau des bestehenden Bauüberhangs zurückzuführen. Die Anzahl der genehmigten Wohnungen stieg auf 9.093, was einem Anstieg von etwa 12% im Vergleich zu 2022 entspricht. Das von der Stadt gesetzte Ziel, jährlich Baurecht für 4.500 Wohnungen zu schaffen, wurde jedoch verfehlt: Im Jahr 2023 wurden lediglich 3.004 Baurechtsschaffungen erteilt, was einem Rückgang von fast 25 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Zahl ist für München angesichts der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung eindeutig zu gering. Laut den aktuellen Prognosen wird für 2040 mit einer Einwohnerzahl von 1,81 Millionen gerechnet, bedingt durch Zuwanderung aus dem Ausland und anderen Bundesländern sowie einen Geburtenüberschuss.  

München ist der Gewinner

Im Vergleich zu den sieben größten Städten Deutschlands, den sogenannten Big 7, weist München das höchste Verhältnis von Immobilienkäufen pro Einwohner auf. Dies verdeutlicht die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien in der Stadt. Die bestehende Diskrepanz zwischen großer Nachfrage und unzureichendem Wohnraum bleibt also auch in Zukunft ein bedeutendes Problem.                    

Um der Wohnraumknappheit entgegenzuwirken, bieten sich unsere beiden Neubauprojekte der KW AG als besonders attraktive Lösungen an. Sowohl der „Truderinger Morgen“ mit insgesamt 239 modernen Wohneinheiten als auch „meinraum München West“ tragen zur Schaffung von hochwertigem Wohnraum in München bei. Beide Projekte zeichnen sich durch erstklassige

Finanzierungsmöglichkeiten aus, die gerade in unsicheren Zeiten von entscheidender Bedeutung sind. Beim Erwerb einer Wohnung im „Truderinger Morgen“ profitieren Käufer von Förderungskonditionen von bis zu 150.000 Euro. Darüber hinaus werden attraktive Zinskonditionen angeboten, und für Kapitalanleger könnte die degressive AfA von 5% von besonderem Interesse sein. Für die Wohnungen im „meinraum München West“ gewähren wir eine Ersparnis bei den Kaufnebenkosten, sodass weder Notarkosten noch Grunderwerbsteuer zu entrichten sind. Diese Vorteile machen unsere Projekte zu einer idealen Wahl für all jene, die in erstklassigen Wohnraum investieren möchten.                         

Marktdynamik im Wandel: Preisentwicklungen

Die langfristige Analyse der Baulandpreise in München verdeutlicht die Auswirkungen der geld- und finanzpolitischen Maßnahmen der Europäischen Zentralbank (EZB). So reflektiert der Preissprung zwischen 2009 und 2010 die Folgen der damaligen Finanzkrise, während die Entwicklung im Jahr 2016 die Auswirkungen der historischen Entscheidung der EZB zeigt, den Leitzins erstmals auf 0 % zu senken.

Abschließend lässt sich sagen, dass der Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2023 deutliche Veränderungen erlebt hat. Die rückläufigen Preise bei Wohnimmobilien und die Stabilität im gewerblichen Sektor zeigen, dass der Markt in eine Phase der Anpassung eingetreten ist. Trotz dieser Entwicklungen bleibt München eine begehrte Metropole, deren Markt durch hohe Nachfrage und limitierte Verfügbarkeit von Wohnraum geprägt ist. Für 2024 und 2025 sind jedoch weiterhin positive Entwicklungen zu erwarten. Erste Anzeichen einer Marktstabilisierung sowie Fortschritte bei Neubauprojekten deuten darauf hin, dass sich die Lage allmählich verbessert. Diese Trends könnten zu einer ausgewogeneren Marktsituation führen und neue Chancen für Investoren und Käufer eröffnen. Der Ausblick auf die kommenden Jahre verspricht somit, dass sich der Immobilienmarkt in München auf einem stabileren und dynamischeren Fundament weiterentwickeln könnte.