Wann gibt es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Nach Paragraph 3 und 7 des Wohnungseigentumsgesetzes, müssen Wohnungen und Räume baulich hinreichend voneinander abgegrenzt sein. So kann ein Mehrfamilienhaus beim Grundbuchamt nur in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, wenn sowohl eine Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch ein Aufteilungsplan vorhanden ist.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung dient als Erweis dafür, dass die Wohneinheiten innerhalb eines Gebäudes sowohl getrennt sind als auch über jeweils einen eigenen Ein- bzw. Zugang verfügen. Des Weiteren muss auf der Abgeschlossenheitsbescheinigung jede Wohnung über ein Bad und eine Küche verfügen wodurch eine Wohnung auch erst als solche benutzt werden kann.

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine erforderliche Anlage zur Teilungserklärung oder zum Teilungsvertrag. Die Baubehörde bestätigt damit, dass die Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind. Nach der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA) gelten Wohnungen und sonstige Räume als abgeschlossen, wenn sie durch Wände und Decken völlig von anderen Einheiten getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen.

Voraussetzungen für die Genehmigung

Eine weitere Voraussetzung für die Genehmigung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zudem, dass die Räume mit Wänden und Decken getrennt sind. Zusätzlich dazu, müssen die Räume einen Schall und Wärmeschutz aufweisen.

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG müssen die Wohnungen und sonstigen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, Stellplätze, außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks) durch Maßangaben in einem Aufteilungsplan bestimmt sein.

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Er zeigt die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile.

Zur Wahrung des Bestimmtheitsgrundsatzes für Grundbucheintragungen müssen Bauzeichnungen für alle Teile des Gebäudes (einschließlich Dachgeschosse) vorgelegt werden. Regelmäßig sind zudem Schnitte und Ansichten enthalten. Ein Lageplan ist erforderlich, um das Vorhandensein von Annexeigentum und Stellplätzen im Sondereigentum zu dokumentieren. Die sachenrechtlichen Angaben in der Teilungserklärung müssen mit dem Aufteilungsplan übereinstimmen.

Erforderliche Unterlagen für die Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung:

Der Aufteilungsplan dokumentiert und zeigt dabei die Grundrisse der einzelnen Wohnräume. Folgende Unterlagen sind für die Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig:

• Antrag

• Lageplan

• aktueller Grundbuchauszug

• Aufteilungsplan.

Der Aufteilungsplan stellt nicht nur die Grundrisse der Wohneinheiten dar, sondern auch die zugehörigen Abstellräume, Gebäudeansichten und Schnitte.

Alle Wohneinheiten klar nummeriert

Alle Wohnungen müssen mit Nummern versehen werden, die fortlaufend zu führen sind. Die Nummern der dazugehörigen Abstellräume und PKW-Stellplätze müssen sich mit den Nummern der Wohnungen decken.

Das Nummerierungsgebot dient der eindeutigen Identifikation der im Sondereigentum stehenden Räume und stellt sicher, dass der Bestimmtheitsgrundsatz eingehalten wird. Die Nummerierung kann bei späteren Veräußerungen beibehalten werden, da sich neue Zuordnungen aus Änderungsurkunden ergeben. Eine farbliche Umrandung von zusammengehörigen Räumen mit einer einzigen Nummer ist zulässig.

Kosten und Unterschiede nach Bundesland

In Bayern belaufen sich die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung landesweit auf ca. 25 bis 150 € pro Einheit. Die Kosten variieren jedoch von Bundesland zu Bundesland.